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7月1日起施行!邢臺市物業管理條例!

時間:2020-06-17 15:50  來源:未知  作者:管理員  點擊:

  6月12日上午,邢臺市人大常委會召開新聞發布會,對即將實施的《邢臺市物業管理條例》做具體介紹。
 
  該條例將于7月1日起施行,《條例》設總則、前期物業管理、業主自治、物業管理服務、物業的使用與維護、監督管理、法律責任和附則八章,共七十九條。
 
  《邢臺市物業管理條例》是我市制定的第六部地方性法規。這部地方性法規的制定和實施,將進一步規范、推動和引領全市物業管理工作,充分發揮地方立法在社會治理中的作用。《條例》的亮點集中體現在:
 
  黨建引領。《條例》規定,推動在物業服務企業、業主委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系。
 
  體制創新。規定成立街道辦事處和社區兩級物業管理委員會,分別負責協調解決轄區內物業管理服務中出現的矛盾和問題。
 
  問題導向。《條例》立足解決我市物業管理方面的突出問題,對監管體制機制不順暢、前期物業管理遺留問題多、業主與物業服務企業權責不明確、業主自治組織成立運行難等普遍存在的突出問題等方面做出了一系列具體規范。
 
  可操作性強。《條例》在許多規定上非常詳細,如:物業管理用房的配置、前期物業服務合同的約定、承接查驗的規定、業主大會的成立、信息公開事項、物業管理區域內的禁止行為等等,是精細化立法的一次嘗試。同時,根據立法法規定,上位法有規定的,盡量不重復,《條例》從體例上又不過分龐大。這樣,有力保證了《條例》能落地、生效、實用。
 
  邢臺市物業管理條例
 
  (2018年11月28日邢臺市第十五屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 2020年6月2日河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準)
 
  目 錄
 
  第一章 總則
 
  第二章 前期物業管理
 
  第三章 業主自治
 
  第四章 物業管理服務
 
  第五章 物業的使用與維護
 
  第六章 監督管理
 
  第七章 法律責任
 
  第八章 附則
 
 
  第一章 總則
 
  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方合法權益,構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,改善人民群眾的生活和工作環境,促進文明城市建設,根據相關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
 
  第二條 本條例適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
 
  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。
 
  第三條 物業管理應當加強黨的領導,遵循業主自治、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。
 
  推動在物業服務企業、業主委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。
 
  市、縣級人民政府應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業管理綜合協調機制,鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理的深度融合,推動本市物業服務行業的規范和健康發展。
 
  第四條 市人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理。縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
 
  市、縣級人民政府發改、公安、民政、司法、規劃、生態環境、城市管理、水務、衛生健康、市場監管、人防等行政主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。
 
  街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責轄區內物業管理活動的指導和監督工作。居(村)民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)領導下開展物業管理相關工作。
 
  第二章 前期物業管理
 
  第五條 建設單位在物業出售前,應當向物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請,由住房和城鄉建設行政主管部門負責組織實施物業管理區域的劃分工作。建設單位應當將劃分結果書面告知物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在商品房買賣合同中明示。
 
  第六條 前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
 
  住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于三個或住宅建筑面積不足五萬平方米的,經物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門批準,可采用協議方式選聘物業服務企業。
 
  第七條 前期物業管理招標由物業建設單位組織實施,由市、縣級人民政府住房和城鄉建設、價格等行政主管部門和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行監督管理。
 
  第八條 建設單位通過招投標或者協議方式選定物業服務企業后,應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。
 
  前期物業服務合同簽訂之日起十五日內,建設單位應當向物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門備案。
 
  建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包含前期物業服務合同約定的內容。
 
  第九條 業主大會成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業服務收費實行政府指導價。
 
  實行政府指導價的住宅區公共性物業服務收費,由市、縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門制定等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準,并向社會公布。
 
  第十條 住宅物業交付后空置六個月以上的,其前期物業服務費應當減收;辦理空置的程序和具體減收比例由縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉建設行政主管部門規定。
 
  第十一條 建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積千分之三的比例,在物業管理區域內無償配置物業管理用房,物業管理用房的建筑面積最低不少于一百平方米;物業管理區域總建筑面積超過二十萬平方米的,超出部分按照超出面積千分之一的比例配置物業管理用房。
 
  對分期開發建設的物業項目,規劃部門應當按照前款規定的比例在首期建設項目中規劃物業管理用房。物業管理用房應當為相對集中,水、電、通信、采光、通風等基本使用功能齊全的房屋,配備獨立、合格的水、電等計量裝置。
 
  物業管理用房產權歸全體業主所有,未經業主大會同意,物業服務企業及其他單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
 
  業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其建筑面積不低于二十平方米。
 
  第十二條 承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當按照國家、省的有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,并邀請業主代表以及物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會參加,也可以聘請相關專業機構予以協助,物業承接查驗的過程和結果可以公證。
 
  第十三條 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:
 
  (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經住房和城鄉建設行政主管部門備案;
 
  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、電動車充電等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;
 
  (三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;
 
  (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;
 
  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;
 
  (六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
 
  (七)法律、法規規定的其他條件。
 
  第十四條 現場查驗二十日前,建設單位應當將下列資料移交前期物業服務企業:
 
  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
 
  (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
 
  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
 
  (四)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
 
  (五)物業管理所必需的其他資料。
 
  前期物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查,并于前期物業服務合同終止時,將上述資料移交給業主委員會。
 
  第十五條 經現場查驗,物業符合交付條件的,前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等的法律效力。
 
  物業承接查驗協議簽訂之日起十五日內,前期物業服務企業應當持下列文件向物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門辦理備案手續:
 
  (一)物業承接查驗協議;
 
  (二)本條例第十四條所列資料清單及相關資料備份件;
 
  (三)查驗記錄;
 
  (四)交接記錄;
 
  (五)其它承接查驗有關文件。
 
  物業交付使用前,前期物業服務企業應當將物業承接查驗及備案情況書面告知業主。
 
  第十六條 經現場查驗,物業不符合交付條件的,建設單位應當制作書面整改計劃,并于整改完畢后組織復驗。
 
  物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的,雙方應當共同承擔賠償責任。
 
  第十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位與業主約定的保修期限和保修范圍高于國家規定標準的,以約定為準。
 
  第三章 業主自治
 
  第十八條 房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,認定為物業管理中的業主。
 
  業主依法享有業主權利,承擔業主義務。業主不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。
 
  業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會或居(村)民委員會。
 
  第十九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應義務。一個物業管理區域成立一個業主大會。
 
  業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公告。
 
  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
 
  第二十條 符合下列條件之一的,應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下成立業主大會,選舉產生業主委員會:
 
  (一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
 
  (二)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿二年的;
 
  (三)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。
 
  業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據,建設單位應當予以配合。
 
  物業管理區域只有一個業主,或業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
 
  第二十一條 符合召開首次業主大會條件的,建設單位應當及時向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出籌備首次業主大會會議的申請,并報送籌備首次業主大會會議所需要的文件資料。
 
  第二十二條 符合召開首次業主大會條件的,三十位以上業主或者占業主總數百分之五以上的業主可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的申請。
 
  第二十三條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到申請之日起三十日內,組織成立首次業主大會籌備組,負責召集首次業主大會會議。
 
  業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數應當為單數,其中,業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。
 
  籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或居(村)民委員會組織業主推薦。
 
  業主大會籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單和工作職責在物業管理區域內公示,公示時間不得少于七日。
 
  第二十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內,在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。
 
  首次業主大會會議召開后,籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料后自動解散。未能在規定的期限內召開首次業主大會會議的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在物業管理區域內公告籌備組解散。
 
  第二十五條 首次業主大會會議經費由住房和城鄉建設行政主管部門會同價格主管部門確定,由建設單位承擔。
 
  建設單位應當在取得房屋預售許可證之前,將首次業主大會會議經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定的銀行專用賬戶。
 
  業主大會籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于物業管理。
 
  第二十六條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。
 
  第二十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;采用書面征求意見的形式召開業主大會會議的,應當將征求意見書送達業主,并于做出決定十五日前在物業管理區域內顯著位置公示相關文本和信息。
 
  業主大會需要投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名;業主委托代理人表決的,代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。
 
  提倡建立業主決策電子投票系統,采用信息技術手段進行送達和表決。
 
  第二十八條 業主委員會由五至十一人單數組成,任期三至五年,可連選連任,具體人數和任期由業主大會決定。
 
  社區黨組織引導和支持業主中的黨員通過法定程序擔任業主委員會委員。根據《中國共產黨章程》的規定,在具備條件的業主委員會中,建立黨的組織,保障物業管理活動依法有序進行。
 
  業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。
 
  業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推薦產生業主委員會主任一人、副主任一至二人。
 
  第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,黨組織的設立情況應當納入業主委員會的備案要求。
 
  備案資料齊全的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五日內出具備案證明。
 
  業主委員會可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。
 
  業主委員會任期內,備案事項發生變更的,應當自變更之日起二十日內將變更內容書面報告備案部門。
 
  第三十條 業主委員會應當建立信息公開制度,及時向業主公布下列事項:
 
  (一)管理規約、業主大會議事規則;
 
  (二)業主大會和業主委員會的決定;
 
  (三)物業服務合同;
 
  (四)物業專項維修資金的籌集、使用情況;
 
  (五)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
 
  (六)占用業主共有的道路或者其他場地劃設車位的設置、處分和收益情況;
 
  (七)業主大會和業主委員會工作經費和業主委員會委員工作津貼的收支情況;
 
  (八)其他應當向業主公開的事項。
 
  前款第四項至第七項規定的內容,應當每年至少公布一次。
 
  第三十一條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,并接受業主監督。業主委員會成員可以按照業主大會的決定領取一定的津貼。工作經費、津貼的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
 
  第三十二條 有下列情況之一的,業主委員會成員資格自行終止:
 
  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
 
  (二)喪失民事行為能力的;
 
  (三)依法被限制人身自由的;
 
  (四)法律、法規或業主大會議事規則、管理規約等規定的其他情形。
 
  第三十三條 業主委員會成員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上成員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其業主委員會成員資格;物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)發現業主委員會成員有下列(二)至(八)項情況之一的,應當責令業主委員會終止其成員資格:
 
  (一)以書面方式提出辭職請求的;
 
  (二)不履行業主委員會成員職責或拒不履行業主義務的;
 
  (三)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬,謀取私利的;
 
  (四)破壞、挪用、侵占業主共有財產,侵害他人合法權益的;
 
  (五)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的;
 
  (六)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關活動的;
 
  (七)本人及其配偶、直系親屬在本物業管理區域選聘的物業服務企業任職的;
 
  (八)法律、法規或業主大會議事規則、管理規約等規定的其他情況。
 
  第三十四條 業主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
 
  拒不移交的,業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交,公安機關應當依法協助。
 
  第三十五條 業主委員會應當于任期屆滿二個月前,組織召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未組織的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期組織完成換屆選舉。
 
  業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共同所有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令其限期移交,公安機關應當依法協助。
 
  第四章 物業管理服務
 
  第三十六條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。
 
  業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照招投標法律、法規組織進行。
 
  業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示,并根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。
 
  第三十七條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
 
  未依法訂立物業服務合同的,物業服務企業不得進入物業管理區域提供物業服務。
 
  物業服務合同終止前,物業服務企業不得單方面中止物業服務。
 
  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門備案。
 
  第三十八條 物業服務合同(含前期物業服務合同)可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務企業擅自退出、終止物業服務后,業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。
 
  第三十九條 物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。
 
  項目負責人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換。
 
  第四十條 物業服務企業應當及時在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:
 
  (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式和物業服務投訴電話;
 
  (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;
 
  (三)電梯、消防、監控等共用設施設備的維修保養合同和日常維護管理情況,維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案;
 
  (四)由物業服務企業實施的房屋修繕或巡視巡查過程中發現的業主在房屋使用、裝飾裝修過程中造成的結構變動等安全事項;
 
  (五)由物業服務企業負責的物業共用部位、共用設施設備的經營收益及使用情況;
 
  (六)其他應當公示的信息。
 
  業主對公示信息有異議的,物業服務企業應當及時予以答復;業主提交書面異議的,物業服務企業應當作出書面答復。
 
  第四十一條 別墅、業主大會成立之后的住宅區,物業服務收費實行市場調節價。
 
  物業服務企業不得向業主收取任何未經合同約定并經公示的費用。
 
  物業服務合同期內,物業服務企業不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,并經業主大會同意后,與業主委員會簽訂變更協議。
 
  第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以依法催交。
 
  物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及關閉門禁、停運電梯等方式迫使業主交納物業服務費。
 
  已竣工但尚未出售或尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。建設單位將未經驗收的房屋交付業主的,產生的物業服務費用由建設單位承擔。
 
  第四十三條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當召集業主大會決定是否續聘。決定續聘的,應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;決定不續聘的,應當及時告知物業服務企業。
 
  物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方具有約束力。
 
  第四十四條 業主大會決定不續聘的,原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目。
 
  原物業服務企業退出時,應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下,將其保管的有關資料和物業管理用房、共用設施設備、預收的物業服務費等業主共有財物移交給業主委員會。
 
  第五章 物業的使用與維護
 
  第四十五條 業主委員會、業主、物業使用人、物業服務企業應當遵守有關法律法規,遵守管理規約和業主大會的決定,并在物業管理區域內禁止下列行為:
 
  (一)破壞或者改變房屋承重結構、主體結構;
 
  (二)污損、破壞或者擅自改變房屋外觀;
 
  (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;
 
  (四)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施;
 
  (五)破壞、占用或者擅自改建物業共用部位,破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備;
 
  (六)擅自占用或者挖掘物業區域內的道路、場地;
 
  (七)侵占綠地,損毀樹木、綠化設施;
 
  (八)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;
 
  (九)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質等危險物品;
 
  (十)壓占或者擅自遷移燃氣管道,破壞或者擅自停用公共消防設施和器材;
 
  (十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、震動、光源;
 
  (十二)擅自架設電線、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫,在樓道等共用部位堆放物品;
 
  (十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;
 
  (十四)違反規定飼養動物或者種植植物;
 
  (十五)組織賭博、封建迷信等活動;
 
  (十六)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
 
  第四十六條 業主、物業使用人飼養犬只的,應當遵守有關法律、法規和業主公約、管理規約的規定,依法養犬、文明養犬。攜犬出戶的,應當束犬鏈牽引。
 
  物業服務企業應當采取有效措施,減少犬只對環境的影響,并協助有關部門加強對物業區域內養犬行為的監督管理。
 
  第四十七條 建設單位銷售物業時,應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施,并在物業買賣合同中予以明示。
 
  第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有,應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定進行使用。
 
  經業主大會授權,收益資金可以由物業服務企業代收代管。收益資金由物業服務企業代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督;收益資金由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,接受居(村)民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次,接受業主監督。
 
  第四十九條 業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。
 
  確需將住宅(含車庫、儲藏室)改變為經營性用房的,應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定,并經有利害關系的業主書面同意。
 
  第五十條 業主或者物業使用人需要裝飾裝修房屋的,應當在裝飾裝修開工前與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
 
  物業服務企業及其工作人員應當為正常的裝飾裝修活動提供便利,不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料,不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。
 
  物業服務企業應當加強對裝飾裝修現場的巡查,業主、物業使用人應當予以配合。
 
  第五十一條 業主長期空置物業的,應當告知物業服務企業,并與物業服務企業就緊急情況處置等事項簽訂協議。
 
  簽訂物業服務合同時,物業服務企業應當主動向業主提示房屋空置的風險。
 
  第五十二條 建設單位在物業管理區域內規劃建設的車庫、車位應當首先滿足業主的購買或者承租需要,不得出售給業主以外的其他人。
 
  車位、車庫不足,確需利用業主共有道路或者場地劃設車位的,其設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定,所得收益歸全體業主所有。
 
  物業區域內劃設車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
 
  第五十三條 物業保修期滿后,物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造,由相關業主共同承擔,法律、法規另有規定的除外。
 
  第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
 
  專項維修資金的交存、使用和管理按國家、省有關規定執行。具體管理辦法由市、縣級住房和城鄉建設行政主管部門會同同級財政部門制定。
 
  第五十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的驗收、維修和養護的責任。
 
  尚未實行城鎮公共供水單位統建統管的非多層居民住宅樓房或者未達到一戶一表、水表出戶、計量到戶要求的多層居民住宅樓房,其供水設施管理和維護責任按照合同約定。
 
  專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護時,業主應當配合。
 
  第五十六條 鼓勵多層住宅為滿足日常生活需要加裝電梯。
 
  市、縣級住房和城鄉建設、規劃、市場監管等行政主管部門應當按照“政府引導、業主自愿、依法合規、保障安全、簡化手續、穩妥有序”的原則,根據國家和省、市有關規定對符合條件的既有住宅加裝電梯予以支持。
 
  第六章 監督管理
 
  第五十七條 市、縣級人民政府應當建立物業管理綜合協調與目標責任機制、多方聯動與信息共享機制、人員與資金保障機制。
 
  第五十八條 市人民政府住房和城鄉建設行政主管部門履行下列職責:
 
  (一)研究制定全市物業管理相關政策和物業服務行業規范;
 
  (二)指導和監督縣級住房和城鄉建設行政主管部門對物業管理活動進行監督管理;
 
  (三)負責物業服務企業信用管理;
 
  (四)指導和監督對物業管理區域內房屋質量問題的管理;
 
  (五)負責對住宅專項維修資金進行監督管理;
 
  (六)負責對物業服務招標投標活動進行組織、監督和管理;
 
  (七)負責調處重大物業管理矛盾糾紛;
 
  (八)依法承擔的其他職責。
 
  第五十九條 縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門履行下列職責:
 
  (一)負責物業服務企業的日常指導和監督工作,指導和監督本行政區域內街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行物業管理監管職責;
 
  (二)負責物業管理區域內房屋質量驗收,督促建設單位履行保修義務,查處損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等違法違規行為;
 
  (三)負責物業管理區域劃分和物業承接查驗備案;
 
  (四)負責物業服務合同備案;
 
  (五)開展物業服務企業及其項目負責人的信用信息征集、核查和監管;
 
  (六)負責調處物業管理矛盾糾紛;
 
  (七)依法承擔的其他職責。
 
  第六十條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當設置專門機構或者配備專職人員,履行下列職責:
 
  (一)指導和監督業主大會成立和業主委員會選舉、備案;
 
  (二)指導和監督業主大會和業主委員會的日常工作;
 
  (三)在街道黨工委(鄉鎮黨委)領導下,成立街道(鄉鎮)物業管理委員會,成員由縣級政府有關部門、居(村)民委員會、物業服務企業、業主委員會、駐街道(鄉鎮)單位負責人和業主代表等組成,負責協調解決轄區內物業管理服務突出問題和調處重大矛盾糾紛;
 
  (四)指導和監督業主大會選聘物業服務企業;
 
  (五)配合住房和城鄉建設行政主管部門做好物業服務企業日常監管、物業管理區域劃分、物業承接查驗、物業項目交接、物業服務企業及其項目負責人信用信息采集等工作;
 
  (六)依法承擔的其他職責。
 
  第六十一條 居(村)民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)領導下,對業主大會、業主委員會、物業服務企業的工作進行指導和監督。
 
  在社區黨組織領導下,成立社區物業管理委員會,成員由居民委員會、社區社會組織負責人、居民代表(樓門長)、物業服務企業代表、物業管理員、社區輔警等組成,負責協調解決轄區內日常物業管理服務中出現的矛盾和問題。
 
  召開業主委員會會議,應當提前告知相關的居(村)民委員會,并聽取居(村)民委員會的建議。
 
  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會不能正常履行職責的物業管理區域,在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下,可以由物業所在地的居(村)民委員會或者社區物業管理委員會代行業主委員會的職責。
 
  第六十二條 市、縣級人民政府各行政主管部門應當按照自身職責,負責物業管理區域內下列工作:
 
  (一)民政部門負責指導街道(鄉鎮)、社區組建物業管理委員會,指導無物業管理的老舊小區,依托居(村)民委員會實行自治管理;
 
  (二)規劃行政主管部門負責物業管理用房、加裝電梯等工程的規劃及調整變更管理,協助開展物業管理區域劃分;
 
  (三)城市管理行政主管部門負責查處物業管理區域內擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質,擅自改變住宅外立面、在非承重墻上開門窗,私搭亂建,違規飼養家畜家禽,占用和毀壞綠地,擅自伐移樹木,私自張貼廣告等違法違規行為;
 
  (四)市場監管行政主管部門負責查處在物業管理區域內,未經有利害關系業主同意將住宅改為經營性用房,提供虛假資料取得工商登記或者無照經營等違法違規行為;負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規行為;負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作,依法查處各類價格違法違規行為;
 
  (五)公安機關負責開展社區警務工作,加強物業管理區域內治安防范工作,對監控安防、車輛停放等開展監督檢查,查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為;
 
  (六)財政、審計行政主管部門負責對專項維修資金的管理和使用進行監督檢查;
 
  (七)生態環境行政主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理,查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規行為;
 
  (八)人防行政主管部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查工作;
 
  (九)衛生健康行政主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督、檢驗、檢測等工作;
 
  (十)司法行政主管部門負責指導物業服務糾紛人民調解工作;
 
  (十一)其他有關行政主管部門按照各自職責做好物業管理相關工作。
 
  第六十三條 住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業管理招投標平臺和物業管理專家庫,完善物業服務企業等級評定標準體系,為建設單位、業主大會選擇物業服務企業提供服務和指導。
 
  第六十四條 住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系,對物業服務企業、項目負責人實行動態管理,定期對物業服務項目開展考核檢查,向社會公布信用信息評價結果,接受社會監督。
 
  第六十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集,住房和城鄉建設、公安、民政、城市管理等部門和居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、專營單位等方面代表參加,共同協商解決物業管理重大問題;應當建立物業管理糾紛調解機制,將人民調解、行政調處與司法裁判進行有效銜接,及時化解物業管理矛盾糾紛。
 
  第六十六條 市、縣級人民政府住房和城鄉建設、規劃、城市管理、市場監管等有關部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府),應當建立違法行為投訴受理制度,并向社會公布投訴、舉報方式。
 
  任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向住房和城鄉建設、規劃、城市管理、市場監管等行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴舉報。有關部門在接到投訴、舉報后應當登記,屬于本部門職權范圍的事項,應當受理,并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給有權部門,接受移交部門對管轄權有異議的,由所在市、縣級人民政府指定管轄,不得再移交。對于十人以上業主聯名、業主委員會、居(村)民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為,有關行政主管部門應當于五個工作日內書面回復是否受理,并按時回復辦理情況。
 
  行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當積極配合。
 
  第七章 法律責任
 
  第六十七條 對違反本條例規定的行為,法律、行政法規和本省地方性法規有處罰規定的,從其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
 
  第六十八條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照下列規定進行處罰:
 
  (一)違反本條例第六條第二款規定,住宅物業的建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
 
  (二)違反本條例第八條第二款規定,未報請備案的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款;
 
  (三)違反本條例第十一條規定,未按照要求配置物業管理用房的,責令限期改正,沒收違法所得,并處十萬元以上三十萬元以下罰款。
 
  (四)違反本條例第十二條、第十四條第一款、第十五條第一款、第十六條規定,未履行物業承接查驗義務的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
 
  (五)違反本條例第二十一條、第二十五條規定,未報送文件資料或者未繳納籌備費用的,責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款。
 
  第六十九條 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由有關部門按照下列規定進行處罰:
 
  (一)違反本條例第十二條、第十四條第二款、第十五條第二款、第十六條第二款規定,未履行承接查驗義務的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
 
  (二)違反本條例第三十七條第二款、第三款規定,未依法訂立物業服務合同進入物業管理區域提供服務或者擅自撤離物業管理區域,停止物業服務活動的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
 
  (三)違反本條例第三十七條第四款規定,未將物業服務合同報送備案的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款;
 
  (四)違反本條例第四十條規定,未在物業管理區域內公示相關信息或者公示的相關信息失實的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款;
 
  (五)違反本條例第九條、第十條、第四十一條規定,重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的,由市場監管行政主管部門按照價格法律法規的規定進行處罰;
 
  (六)違反本條例第四十四條規定,拒不撤出物業管理區域或者拒不移交有關資料的,由縣級人民政府住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。
 
  第七十條 物業服務企業或者項目負責人有下列行為之一的,應當在物業服務信用信息檔案中錄入不良記錄:
 
  (一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;
 
  (二)在物業管理招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;
 
  (三)物業服務合同終止后拒不撤出物業管理區域或未按規定辦理交接手續和移交資料的;
 
  (四)未按法律規定和合同約定履行安全管理義務,導致物業管理區域內發生重大安全事故的;
 
  (五)擅自改變物業管理區域內物業管理用房、共有部位和共用設施設備用途的;
 
  (六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
 
  (七)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;
 
  (八)被市場監管行政主管部門認定收費不規范且未改正的;
 
  (九)以暴力脅迫方式阻撓業主組織成立、運行的;
 
  (十)泄露業主信息的;
 
  (十一)法律、法規規定的其他行為。
 
  第七十一條 業主委員會作出的決定違反法律、法規的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主;給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔法律責任。
 
  第七十二條 業主委員會、業主、物業使用人、物業服務企業違反本條例第四十五條、第四十六條規定的,業主委員會、物業服務企業、居(村)民委員會或者其他業主、物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,業主委員會、物業服務企業、居(村)民委員會應當及時告知有關行政主管部門依法處理;其他業主、物業使用人有權向行政主管部門投訴舉報,侵害自身合法權益的,可以依法向人民法院提起訴訟。
 
  第七十三條 業主違反本條例第四十二條第一款規定,欠交物業服務費的,物業服務企業可以上門催繳,業主委員會應當予以協助;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法提起訴訟。
 
  第七十四條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反本條例第五十五條規定,拒不承擔驗收、維修、養護責任的,由市、縣級人民政府主管部門或者專業監管部門責令限期改正;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。
 
  第七十五條 政府行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)等國家機關及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由相應機關責令改正,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
 
  (一)未按照規定履行監督檢查職責的;
 
  (二)發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告,不及時依法查處,或者包庇、縱容違法行為的;
 
  (三)違法實施行政處罰的;
 
  (四)截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金等資金的;
 
  (五)利用職務便利,獲取不正當利益的;
 
  (六)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。
 
  第八章 附 則
 
  第七十六條 市人民政府應當根據本條例和國家、省有關規定制定實施細則或者單行辦法,就物業管理信用平臺、住宅專項維修資金等事項作出具體規定。
 
  第七十七條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議等的示范文本,供物業管理活動中參照使用。
 
  第七十八條 業主自行管理或者委托物業服務企業以外的其他管理人管理物業的,參照本條例的有關規定執行。
 
  第七十九條 本條例自2020年7月1日起施行。
 
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